借りるにはどうするの？
実際に住宅ローンを借りるとき、どんな手続きが必要なのでしょうか？
わかりにくい手続きをわかりやすくご紹介いたします。
新築・リフォームの場合
住宅の新築・購入等には、もちろん設計や物件探しが必要ですが、住宅ローンを検討されている場合は、一緒に検討を進めていく必要があります。ここでは、実際に住宅ローンを借りる時、どの様な手続きが必要となるのか簡単にご説明いたします。
借入までの流れ
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step 01まずはお借入れの相談（事前審査申し込み）
住宅の新築・購入等を検討していくと、実際の図面、見積り等さまざまな書類が住宅業者から提示されます。これらの書類を見て、まだ見ぬマイホームに大きな希望を抱いたり、金額を見て驚いてしまったり・・・。
さて、そこでまずは、自分達の家計を把握してみましょう。貯蓄がいくらあるのか、毎月いくらまでなら返せそうか、現状をある程度把握し、借入れが必要だ、ということになると、金融機関へお借入れのご相談となります。
ここでは、物件の見積り等の書類を提示いただき、所定の審査基準により、正式申し込みの前の事前審査申し込みをしていただくこととなります。
ただし、正式申込みの際に、事前審査申込みの内容に変更が生じた場合には再度審査が必要となる場合があるので注意が必要です。 -
step 02不動産・工事請負業者との契約
金融機関にて事前審査申し込みをし、仮承認を得た場合は、いよいよ住宅業者等との契約となります。夢のマイホームに向けて大きな一歩を踏み出したことになります。
なお、契約をすることで、手付金、住宅業者等との契約書に貼付する印紙代等、一定の費用がかかってくるので、事前に確認するとともに、準備が必要です。 -
step 03住宅ローンの正式な申込み
事前審査申し込みにて仮承認となり、不動産・工事請負業者との契約をしたら、住宅ローンの正式な申込みを行います。正式な申込みにはさまざまな書類が必要となるので、あらかじめ確認し、準備をしておくとスムーズです。
正式な申込みで承認されるとマイホームにかかる諸費用が確定します。 -
step 04金銭消費貸借契約の締結
お金を借りるための契約書を交わします。契約には不動産・工事請負業者との契約と同様、契約書に貼付する印紙代等が必要となります。消費貸借契約とは、借主は借りたものを消費し、後日、同種・同質・同量のものを貸主に返還する契約のことを言います。
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step 05完工・引渡し
いよいよ夢のマイホームをその手にする時です。
建物の保存登記・移転登記等を行う必要があるため、登記費用が必要となります。 -
step 06抵当権の確定
住宅ローンは一般的に対象となる建物およびその土地に抵当権を設定させていただくこととなります。抵当権には設定するための登記費用等が必要となります。
抵当権とは、債権者が債権の保全をするために設定する担保権の一つで、債務不履行となった時に、債権者が担保物から優先的に弁済を受けることができる権利です。 -
step 07いよいよ融資の実行です！
抵当権の設定手続とともに、融資の実行を行います。
お借換えの場合
既に住宅ローンを借入れ、マイホームを手にし、あとは頑張って返済するだけ・・・と思われている方、
本当にそれだけで良いのでしょうか。金利が高い時に借入れ、住宅ローン残高が多い等、一定の条件が揃えば、他金融機関に借換えることでお得になるケースがあります。ここではどのような場合に借換を検討した方が良いのか、また実際に借換る時の手順等について簡単にご紹介いたします。
借換えとは
借換えとは、現在返済中の住宅ローンを一括返済するために、他の金融機関等で新たに住宅ローンを借入れることです。現在のような低金利のもとでは、借換えることにより、返済総額が減り、家計にゆとりが生まれる場合があります。
借換えをする目安
一般的に、次の3つの条件に該当する場合は、借換えをすることによりメリットが出ると言われています。
- 住宅ローン残高1,000万円以上
- 借換前と借換後の金利差が1%以上
- 完済までの期間が10年以上
借換えをするには様々な費用が発生します。したがって、実際に借換えをするにあたっては、借換前と借換後の金利差による金利の差額から必要経費を差し引いて、どのくらいメリットが出るかがポイントとなります。 なお、諸経費としては例として以下のものがあげられます。
諸経費の例
| 印紙代 | 借換後の金融機関と新たに金銭消費貸借契約を締結する時に必要となる収入印紙代金です。 |
|---|---|
| 登録免許税 | 借換後、新たに抵当権を設定しなおす費用です。 |
| 抵当権抹消費用 | 借換前住宅ローンに係る抵当権の抹消費用です。 |
| 司法書士手数料 | 抵当権の抹消や設定に係る司法書士への手数料です。 |
| ローン保証料 | 借換後、新たに住宅ローンを借入れる際に、保証会社の保証を受けるための費用です。 |
| 融資取扱事務手数料 | 金融機関へ支払う手数料です。 |
| 借換前住宅ローン （繰上返済に係る手数料） |
借換前住宅ローンを返済するにあたって支払う手数料です。 |
借入までの流れ
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step 01まずは借換えの相談（事前審査申し込み）
夢のマイホームを手に入れて、頑張って住宅ローンを返済されている方、ちょっと立ち止まって現在借入れている借入の条件を見てみましょう。上に示した３つの条件に当てはまる場合、借換えをすることによって、利息を含めた返済総額が少なくなる可能性があります。
条件に当てはまりそうかな、と思ったら、まずはご相談ください。ここでは、借入れた金融機関の返済予定表を基にシミュレーションを行い、メリットが出る可能性がある、ということであれば、所定の審査基準により、正式申し込みの前の事前審査申し込みをしていただくこととなります。
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step 02住宅ローンの正式な申し込み
事前審査申し込みにて仮承認となりましたら、今度は住宅ローンの正式な申込みを行います。
正式な申込みにはさまざまな書類が必要となるので、あらかじめ確認し、準備をしておくとスムーズです。 -
step 03金銭消費貸借契約の締結
お金を借りるための契約書を交わします。契約には、契約書に貼付する印紙代等が必要となります。消費貸借契約とは、借主は借りたものを消費し、後日、同種・同質・同量のものを貸主に返還する契約のことを言います。
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step 04抵当権の設定
住宅ローンは一般的に対象となる建物およびその土地に抵当権を設定させていただくこととなります。抵当権には設定するための登記費用等が必要となります。
抵当権とは、債権者が債権の保全をするために設定する担保権の一つで、債務不履行となった時に、債権者が担保物から優先的に弁済を受けることができる権利です。 -
step 05いよいよ融資の実行です！
抵当権の設定手続とともに、融資の実行を行います。
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step 06既存の住宅ローンの返済
Step5で実行した借入金を基に、既存の住宅ローンの返済を行います。住宅ローンの返済には金融機関所定の繰上返済手数料が必要となります。
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step 07既存の住宅ローンの抵当権抹消
既存の住宅ローンの担保として設定されていた抵当権の抹消手続を行います。手続きには登記費用等が必要となります。これで、借換えに係る一連の手続きが終了となります。
